在福建省晉江市中心的青陽街道蓮嶼社區，新建的金悅中心創意產業園展現出商業文化新街區的風貌：以金悅洲際假日酒店、高端商務寫字樓和商業娛樂中心為城市新地標的3棟高樓引人注目，主群樓圍合的寬敞區域在綠樹草坪等景觀的營造中烘托商務文化新區的繁華氣象。2023年4月前，這里還是布滿舊廠房的老舊工業區，僅用兩年多時間便實現了華麗轉身，成為晉江市運用土地政策落實片區規劃、提升城市品質的“佳作”。

　　按照“退二進三”的主體思路，晉江市將市中心的這片老舊工業區規劃為新商業文化區，晉江市自然資源局隨即把這宗工業用地的用途變更為不可分割出讓的商服用地，其主要規劃經濟技術指標調整為：1.1<容積率<3.3，10%<建筑密度<40%,綠地率≥25%。土地的原業主成昌鞋業有限公司將舊廠區遷出中心城區，并于2023年4月重新競得了這塊變更用途后的土地使用權，開啟創意產業園建設工程。

　　通過改變土地用途更新產業布局、改觀城市面貌和人居環境，提升城市品質，是晉江市以土地政策優化促空間規劃實施，從而推進城市更新的重要舉措之一。近年來，通過一系列土地政策創新優化措施，晉江市統籌布局城市更新、大力提升城市品質和發展質量的規劃藍圖，正在實踐中漸漸鋪展、成為現實。

　　推動土地置換，整體規劃布局

　　福建首例運用土地政策優化探索解決國有土地與集體土地權屬置換調整，促進規劃落地的成功實踐，是位于晉江市磁灶鎮的鳳山產業園項目。現已成為晉江市標準化園區的鳳山產業園，一年前還是石材與陶瓷產業發展區，為落實城鎮產業轉型、實現綠色高質量發展的規劃目標，石材等技術落后、產能低下的產業全部退出，區域內的舊廠房全部拆除。然而，整治連片后的土地，由于歷史遺留問題，依然分9個地塊分別持有建設用地使用權證，其中2塊國有建設用地呈狹長形穿插于其他7塊集體建設用地之間，致使土地雖已連片卻難以并宗開發。

　　2024年9月，晉江局出臺《連片低效工業用地改造項目建設用地置換實施辦法》，以“雙方自愿、憑證置換、面積相近或價值相當”為原則，將鳳山石材區域內的這2塊國有建設用地與周邊1塊集體土地進行等面積置換，置換后區域內的137畝土地成為一個權屬統一的集體建設用地整體，隨即打包入市，由福建省鳳興產業集團競得，計劃投資8.6億元，建設19棟標準廠房及研發樓等相關配套建筑物，總建筑面積約34萬平方米，形成磁灶五金機電城、電商園等項目延伸產業鏈為核心的智能化產業園區。

　　統一土地用途，助力規劃實施

　　同樣由石材行業退出后的舊廠房更新升級改造而建的晉江市恒欣云谷新材料智造產業園，也是用地政策靈活運用保障產業規劃落地的成果。該產業園土地原本由一片片不規則的存量建設用地夾雜10余處小微夾角形、面積共計9.14畝的非建設用地拼接而成，形成由建設用地與非建設用地混雜一體的多權屬多用途土地，形狀極不規整，利用低效。

　　對此，晉江局批準將這10余處“邊角地”轉為建設用地，使園區土地成為一塊規整的建設用地，經重新規劃、統一設計，地上建筑密度從35.4%提升至40%，建筑面積至少增加2.8萬平方米。規整后的土地可以布局73米以上長度的標準廠房，可兼容的生產線大幅增加，產生直接經濟效益3300萬元，園區整體品質也得到大幅提升。

　　延長使用權年限，鼓勵土地并宗開發利用

　　鼓勵將不同使用年限的土地并證使用，促進產業轉型和“提容增值”，也是晉江助力產業規劃落地的有效手段。

　　位于晉江市經濟開發區五里園的永佳智能裝備產業園，本是一塊面積達140畝卻僅建有一棟舊廠房且長期未投入使用的閑置地，畝均效益為零。經法院分期拍賣，地方國企永源開發建設有限公司先后于2020年12月、2021年11月、2023年1月分三期取得項目土地使用權，相應的土地使用證也有多個。由于各證土地使用權年限不一，土地無法連片改造。對此，晉江市出臺《工業用地并宗使用年限延期操作指引》明確，對盤活利用低效用地試點項目，同一土地使用權人將相鄰工業用地申請并宗開發的，使用年限較短的宗地可按相鄰宗地中最長年限申請延長土地使用權年限。晉江市還出臺了《關于進一步簡化工業企業提容增效報建程序的通知》，對已取得合法不動產權證或土地使用權證的工業用地，簡化其提高容積率等調整詳規指標的報建程序。

　　得益于上述政策，并證后的永佳智能裝備產業園項目用地，容積率從原來的0.38調整至3.5，土地利用強度和規模效益大幅提升。目前，聚集智能化、綠色化和高端化的新園區，已完成建設投用的一、二期項目，新增及改造建筑面積10萬平方米，實現畝均稅收超50萬元，產值超5.8億元；預計全部達產后畝均稅收可達100萬元。

　　同樣受益于上述政策的還有匯誠預制菜小微工業園項目。該項目位于晉江市池店鎮三大農貿市場旁，涉及3個企業主體、9本土地使用權證，登記主體還不相同（其中5本為晉江市政府登記，4本為泉州經濟技術開發區登記），面積共計116畝。對此，晉江局積極協調泉州市自然資源局和泉州經濟技術開發區，推動項目并宗改造，將3個關聯企業吸收合并成一家企業，9塊用地合并成一塊用地，提高了容積率，在補繳土地出讓金后，土地使用年限按相鄰宗地最長使用年限進行延期，解決了土地使用年限長短不一問題，保障了園區產業的提質增效，也推動了周邊地帶城市環境的改善。改造后的小微工業園區，建筑密度53.46%，容積率3.99，綠地率10.11%；計劃總投資15億元，建成后預計年納稅不少于1200萬元。

　　規劃引領和管控，城市更新與傳承并舉

　　產業園區的更新重建與提質升級，似已成為當下晉江城市更新的“重頭戲”，對此，晉江局局長陳英俊用12個字回答了記者的疑問：“以產聚人興城，以產提質新城。”

　　以現代化新質生產力集聚發展為目標的產業園建設，在極大提升發展質量和效益的同時，有力地推動了產城融合，已成為激活晉江發展動能、提升城市品質的重要抓手。近年來，產業業態布局和產業空間保障、商業文旅、住宅和支撐配套體系、山水環境等方面的更新，是晉江專項規劃的重要內容，晉江將這些內容納入詳細規劃和國土空間規劃“一張圖”，實現對專項規劃的統籌協調和空間適配指導；結合詳細規劃編制，對重點片區、重點地塊的開發，加強設計，引導城市更新項目實施，確保管控到位。

　　地處晉江市中心地帶的梅嶺中片區更新改造項目，就是聘請了專家團隊進行片區整體保護式規劃設計，規劃面積159公頃，包括鳳竹紡織工業遺產和三光天歷史村落兩大板塊，前者保留改造建筑19棟，包括晉陽場、竹樹廈、糖人街、鳳竹社、青陽居、山水里和星光幕等7個空間組合，融合了城市工業記憶；后者保留建筑38棟，將結合僑村保護，建造華僑博物館和東南亞風情街建設等，打造當代閩南華僑文化標志性社區。

　　項目跟著規劃走，要素跟著項目走。晉江的城市更新，就是這樣在規劃的引領、引導和管控下，通過優化用地政策強化土地要素保障，促進了規劃落地、保障了布局到位，推動了產城融合，從而提升了城市品質。嘗到甜頭的晉江人加快了城市更新的步伐。最新數據表明，2025年，晉江市計劃投資384.2億元，實施城市更新項目397個。當然，這個數據不包括社會資本的投入和存量低效建設用地再開發利用后產生的巨大價值。晉江城，未來可期。（葉紅玲）